Doppel-AfA: Wie Investoren beim Mietwohnungsneubau doppelt abschreiben können

Wer aktuell in den Neubau von Mietwohnungen investiert, kann von einem steuerlichen Kombi-Instrument profitieren, das im Volksmund „Doppel-AfA” genannt wird: die Verbindung aus der 5 % degressiven Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und der 5 % Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Richtig eingesetzt, lassen sich dadurch in den ersten Jahren nach Fertigstellung deutlich höhere Abschreibungsbeträge geltend machen als bei der klassischen linearen AfA von 2–3 %. Dieser Artikel erklärt, wie die beiden Instrumente funktionieren, unter welchen Voraussetzungen sie kombinierbar sind und worauf Investoren achten sollten.

Was bedeutet „Doppel-AfA”?

Der Begriff ist keine offizielle Gesetzesbezeichnung, sondern ein in der Praxis gebräuchliches Schlagwort für die parallele Nutzung zweier eigenständiger Förderinstrumente:

1. Degressive Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 5a EStG): eine mit dem Wachstumschancengesetz vom März 2024 wiedereingeführte Abschreibungsmethode für neue Wohngebäude, bei der jährlich 5 % vom jeweiligen Restbuchwert abgeschrieben werden.
2. Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG): eine zusätzliche, zeitlich befristete Abschreibung von bis zu 5 % pro Jahr über vier Jahre, die neben der regulären AfA in Anspruch genommen werden kann.

Beide Regelungen sind rechtlich unabhängig voneinander, dürfen aber unter bestimmten Voraussetzungen gleichzeitig genutzt werden – daher „Doppel-AfA”.

Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG im Detail

• Abschreibungssatz: 5 % pro Jahr, berechnet nicht auf die ursprünglichen Herstellungs- oder Anschaffungskosten, sondern jeweils auf den aktuellen Restbuchwert. Dadurch fallen die Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren am höchsten aus und sinken danach kontinuierlich.
• Zeitfenster: Begünstigt sind Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Bei Erwerb kommt es auf den Zeitpunkt des rechtswirksamen Kaufvertrags an.
• Wechseloption: Ein einmaliger Übergang von der degressiven zur linearen Abschreibung ist zulässig, ein Rückwechsel jedoch nicht.

Beispielrechnung (Bemessungsgrundlage 1.000.000 €):

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG im Detail

• Höhe: bis zu 5 % der begünstigten Bemessungsgrundlage pro Jahr, geltend im Jahr der Fertigstellung sowie in den drei folgenden Jahren – macht in Summe bis zu 20 % über vier Jahre.
• Förderzeitraum: Der Bauantrag bzw. die Bauanzeige muss im Zeitraum zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 liegen.
• Energiestandard: Pflicht ist der Effizienzhaus-40-Standard mit dem Nachhaltigkeitssiegel QNG.
• Baukostenobergrenze: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 € pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen; die Bemessungsgrundlage selbst ist auf 4.000 € pro Quadratmeter gedeckelt.
• Vermietungsdauer: Die Wohnung muss mindestens zehn Jahre durchgehend zu Wohnzwecken vermietet werden – wird diese Frist unterschritten, drohen Rückforderungen der Steuervorteile.

Wie greift die Kombination beider Regelungen?

Da beide Vorschriften unterschiedliche Bemessungsgrundlagen und Berechnungslogiken haben, ist eine Besonderheit wichtig: Wird die Sonderabschreibung nach § 7b EStG zusätzlich zur degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG genutzt, mindert nur die tatsächlich in Anspruch genommene degressive AfA die Bemessungsgrundlage für die Folgejahre – nicht jedoch die in Anspruch genommene Sonderabschreibung. Das Bundesfinanzministerium hat diese Berechnungslogik in seinem überarbeiteten Anwendungsschreiben vom 21. Mai 2025 präzisiert.

Vereinfachtes Beispiel (Gebäudeanteil 200.000 €, entspricht 4.000 €/m² und liegt damit innerhalb der Deckelung):

• Sonder-AfA § 7b (5 % p. a. über 4 Jahre): 10.000 € pro Jahr → 40.000 € über vier Jahre
• Degressive AfA § 7 Abs. 5a (5 % vom Restwert): zusätzliche rund 37.000 € über denselben Zeitraum
• Gesamtabschreibung in den ersten vier Jahren: rund 77.000 € statt der deutlich geringeren Beträge bei linearer AfA

Im ersten Jahr sind so bei optimaler Ausnutzung beider Regelungen bis zu 10 % Abschreibung auf die förderfähigen Herstellungskosten möglich.

Worauf Investoren achten sollten

• Nachweispflichten: Wird die zehnjährige Vermietungsfrist vorzeitig beendet oder die Immobilie veräußert, muss dies dem Finanzamt angezeigt werden – bereits genutzte Sonderabschreibungen können rückwirkend infrage stehen.
• Restwertabschreibung nach Auslaufen der Sonder-AfA: Nach Ablauf des vierjährigen Förderzeitraums der Sonderabschreibung wird die degressive AfA auf Basis des dann verbleibenden Restwerts fortgeführt.
• Zwei unabhängige Fristenregime: Die Zeitfenster für § 7 Abs. 5a EStG (Baubeginn) und § 7b EStG (Bauantrag/Bauanzeige) sind ähnlich, aber nicht identisch definiert – hier lohnt ein genauer Abgleich der Daten im Einzelfall.
• Individuelle Berechnung: Die tatsächliche Höhe der Steuervorteile hängt stark von der Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude, der Wohnfläche und der persönlichen Steuersituation ab.