Viele Anleger müssen sich entscheiden, in welches Immobilienprojekt sie investieren sollen. Für diesen Zweck wird üblicherweise das Ertragswertverfahren angewendet. Dieses berücksichtigt zwar Mieten, ignoriert aber wesentliche Faktoren wie Kaufkosten, Finanzierung, Steueraspekte und die langfristige Entwicklung der Immobilie. Dies führt dazu, dass es nicht möglich ist, die tatsächliche Rendite zu berechnen und einen Vergleich mit anderen Anlageformen vorzunehmen.
Im Gegensatz dazu ermöglicht das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) eine detailliertere Analyse, da es künftige Einnahmen und Ausgaben auf den aktuellen Zeitpunkt abzinst und somit den Barwert ermittelt. Die anzuwendende Formel ist folgende:
Dadurch können individuelle Faktoren wie Leerstand, Modernisierung und Steuern über einen bestimmten Zeitraum detailliert berücksichtigt werden. Auf diese Weise ist es einem Investor möglich, Modernisierungsmaßnahmen und deren Effekte auf die Rendite unmittelbar miteinander zu vergleichen und die optimale Strategie für ein bestimmtes Objekt auszuwählen.
Die beiden Hauptergebnisse des DCF-Verfahrens sind der Nettobarwert (NPV) und der interne Zinsfuß (IRR). Der NPV zeigt den Höchstkaufpreis an, den ein Anleger für ein Objekt bezahlen kann. Der IRR legt die Mindestrendite fest, bei der die Investition im Moment noch rentabel ist.
Das DCF-Verfahren schaut in die Zukunft, anders als das Ertragswertverfahren, das Daten aus der Vergangenheit verwendet und häufig auf subjektiven Schätzungen basiert. Es nimmt Schwankungen in der Konjunktur, Modernisierungen und die Ausgaben für verschiedene Finanzierungsmodelle in Betracht. Das ermöglicht eine bessere Schätzung und Anpassung der Wertentwicklung einer Immobilie während des Investitionszeitraums.
Zusammengefasst: Das DCF-Verfahren – es wird von Realtiesinvest genutzt – erlaubt eine fundiertere Einschätzung der Rentabilität einer Immobilie, indem es nicht nur vergangene Daten, sondern auch zukünftige Entwicklungen und Risiken einbezieht. Es liefert somit eine präzisere Basis für Investitionsentscheidungen.