Sie wünschen in eine preisgünstige Wohnung zu investieren. Diese ist zu vermieten und die Mieteinnahmen sollen zur Rückzahlung des Kredits verwendet werden. Idealerweise decken die Mieteinnahmen die monatlichen Kreditraten, sodass der Mieter praktisch den Kredit für uns zurückzahlt.

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Realtiesinvest bietet derartige Wohnungen an wie Pflegeimmobilien, betreutes Wohnen, Denkmalimmobilien und Mikro-Apartments. Diese entsprechen baulich den gegenwärtigen Anforderungen. Sie werden i. d. R. über einen Kredit finanziert. In den meisten Fällen besorgt Realtiesinvest die Finanzierung für die Investoren. Die Wohnungen werden vermietet ohne dass sich der Investor selber damit befassen muss.

Das Besondere ist, dieses Modell kann beliebig oft wiederholt werden. Man beginnt mit einer Immobilie, die durch Mieteinnahmen abbezahlt wird. Durch die Tilgung wird Kapital geschaffen. Somit kann nach gewisser Zeit eine weitere Immobilie möglicherweise sogar ohne Eigenkapitaleinsatz gekauft werden. Das ursprüngliche Investment wird gegenüber der finanzierenden Bank mit in die Haftung einbezogen.

Wie viel darf die Immobilie kosten?

Um herauszufinden, wie hoch der Kaufpreis maximal sein darf, damit sich das Modell trägt, findet man online oft die Faustformel, dass der Kaufpreis nicht mehr als 30 Nettokaltjahresmieten betragen sollte. Dies entspricht einem Mietzins von 3,3 %.

Ziel des Cashflow-Modells

Das Ziel dieses Modells ist es, möglichst Cashflow-neutral oder sogar Cashflow-positiv zu sein. Das bedeutet, dass die monatlichen Einnahmen, also die Miete, die monatlichen Ausgaben abdecken. Zu den Ausgaben zählen sowohl die Tilgung als auch die Zinsen des Kredits sowie alle anderen mit dem Immobilieneigentum verbundenen Kosten wie Instandhaltungsrücklagen, Versicherungen und Steuern. Zur Berechnung des Cashflows erstellt Realtiesinvest für Investoren eine Finanzplanung.

Ausgaben bei der Vermietung

Ein Kostenpunkt sind die Instandhaltungskosten, die relativ gering sind und sich lediglich die Instandhaltungskosten für Dach und Fach beschränken. Diese Kosten fallen zwar nicht jährlich an, werden aber zurückgelegt, um für größere Reparaturen gewappnet zu sein. Sie sind zu Beginn des Kaufes quasi inexistent, da in fast allen Fällen eine fünf-jährige Gewährleistung besteht.

Kosten für ein Mietausfallrisiko entfallen. Der Investor erhält einen 20-jährigen Mietvertrag (oder länger) mit Optionen auf 5-jährige Erneuerungen.

Regulatorische Auflagen in baulicher Hinsicht sind stets erfüllt. Somit fallen keine weiteren Kosten an.

Einnahmen als Vermieter

Als Einnahme bezieht der Investor die Nettokaltmiete. Diese muss versteuert werden, wobei man die Steuerlast durch Absetzung von Kosten wie Zinsen und Abschreibungen mindern kann. Es ergeben sich hierdurch erhebliche Steuervorteile.

Ist das Cashflow-Modell möglich?

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass in bewegten Zeiten mehr Eigenkapital als zur Zeit der Niedrigzinsphase eingesetzt wird. Für Investoren ergibt sich damit mehr Sicherheit.

Es erfordert jedoch eine sorgfältige Planung und realistische Kalkulationen. Immobilien gehören in jedes Portfolio sein. Es ist ratsam, angesichts der schwindenden staatlichen Altersversorgung, finanzielle Stabilität zu erreichen, indem man sich ein passives Einkommen aufbaut.