Die Immobilienpreise in Deutschland haben sich während und nach dem Zweiten Weltkrieg aufgrund verschiedener Faktoren stark verändert.

Die Wertentwicklung von Immobilien in Deutschland während und nach dem Zweiten Weltkrieg hing von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Lage, dem Zustand des Gebäudes, der Nachfrage nach Wohnraum und der allgemeinen Wirtschaftslage.

Nach Kriegsende gab es in vielen Städten eine hohe Nachfrage nach Wohnungen und Häusern, da viele Menschen aufgrund von Vertreibungen und Flucht ihre Heimat verloren hatten und eine neue Bleibe brauchten. Dies führte zu einem Anstieg der Immobilienpreise, insbesondere in den Städten.

1950 bis 2000

In den 1950er und 1960er Jahren stieg der Wert von Immobilien aufgrund des Wirtschaftswunders und der steigenden Nachfrage nach Wohnraum in vielen Regionen Deutschlands kontinuierlich an.

In den 1970er und 1980er Jahren gab es jedoch eine Wirtschaftskrise, die zu einer Stagnation oder sogar einem Rückgang der Immobilienpreise führte. In einigen Regionen Deutschlands, insbesondere in strukturschwachen ländlichen Gebieten, sanken die Preise stark.

In den 1990er Jahren stiegen die Preise für Immobilien wieder an, aber aufgrund der Wiedervereinigung Deutschlands gab es auch große Unterschiede zwischen den Regionen. In einigen Gebieten, insbesondere in Ostdeutschland, waren die Preise noch relativ niedrig, während sie in Westdeutschland bereits sehr hoch waren.

2000 bis heute

Seit den 2000er Jahren sind die Immobilienpreise in Deutschland aufgrund niedriger Zinsen und einer hohen Nachfrage erneut stark gestiegen. Insbesondere in den Großstädten sind die Preise sehr hoch, was zu einem erheblichen Anstieg des Immobilienwerts geführt hat. Höchstpreise bis zum 33,4fachen der Kaltmieten wurden bezahlt.

Mit Anhebung der Zinsen jedoch, im Juli 2022, durch die EZB war der Immobilienboom vorbei. Deutschland schlidderte in eine Rezession und zahlreiche namhafte Immobiliengesellschaften und Bauträger meldeten Insolvenz an. Prof. Dr. Tobias Just, Geschäftsführer und Wissenschaftlicher Leiter bei IREBS Immobilienakademie GmbH, bringt die Situation auf den Punkt: „Ein Cocktail aus steigenden Zinsen, hohen Baukosten und politischem Hin und Her haben einen langen Aufschwung der Branche jäh beendet.

Die Energiewende

Mit dem geplanten Gebäudeenergiegesetz (GEG), dem sogenannten Heizungsgesetz, sollen – zumindest was die Verteilung der Energieträger angeht – ab 2024 in Neubauten in Neubaugebieten nur noch Heizungen mit einem 65-prozentigen Anteil erneuerbarer Energien eingebaut werden. Bei Bestandsgebäuden und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten richten sich die Maßnahmen nach der Wärmeplanung der Städte und Gemeinden.

Ab 2045 sollen dann gar keine Heizkessel mit fossilen Brennstoffen mehr zulässig sein. Gaskessel nur dann, wenn sie zu 100 Prozent mit grünen Gasen betrieben werden.

Auch wenn das Gesetz noch nicht verabschiedet ist, gewinnen Fragen zu Gas- und Öl-Heizungen auch bei potenziellen Immobilienkäufern an Bedeutung. Sowohl Eigentümer als auch Kaufinteressenten sind gleichermaßen verunsichert. Die Folgen sind bereits jetzt schon zu spüren.

Neubau

Die Zahl Wohnungsbaugenehmigungen in Deutschland lag im Zeitraum von Januar bis August bei 175.500 und damit im 28,3 % unter dem Vorjahreswert. Im reinen Neubau, ohne Bauen in Bestandsgebäuden, sanken die Baugenehmigungen sogar um 32 % auf 143.900, teilte das Statistische Bundesamt (Destatis) mit.
Damit setzt sich der Abwärtsrtrend aus dem Ersten Halbjahr ungebremst fort.

Bei Mehrfamilienhäusern sanken die Baugenehmigungen um 28 % auf 93.600.
Nur für Wohnheime gab es ein Plus um 13,5 % auf 5.800. Die Zahlen sind teilweise geschätzt, da für Niedersachsen als einzigem Bundesland noch keine Daten übermittelt wurden, so Destatis.

Das anvisierte Ziel im Neubau 400 Wohnungen zu schaffen wurde zur Illusion. Nicht einmal die Hälfte dieses Zieles wurde erreicht. Hinzu kommen die ökologischen Auflagen der Regierung auf grüne Energie umzurüsten, was sich auf die Werthaltigkeite der Immobilien negativ auswirkte. Besonders betroffen sind Bestandsgebäude der Effizienzklasse D und E, deren Umrüstung zusätzliche Isolierungsmaßnahmen erfordern. Überdies fehlt es zur Ausführung der Gewerke an Fachpersonal.

Zahlreiche, namhafte Bauträger stoppen ihre Bauprojekte oder melden Insolvenz an. Die größet Pleite wurde gegenwärtig von der Signa Unternehmensgruppe hingelegt.

Wie sieht es bei Bestandsimmobilien aus?

In allen acht A-Städten finden Kaufinteressenten im ersten Quartal 2023 mehrheitlich Immobilien, die mit Gas beheizt werden. Spitzenreiter ist dabei Stuttgart. Hier sind 64,2 Prozent der zum Verkauf stehenden Immobilien mit einer Gasheizung ausgestattet. Danach folgen Leipzig und Düsseldorf mit 61 Prozent beziehungsweise 60,3 Prozent. Auch in Köln mit 58,3 Prozent, Frankfurt am Main mit 53,4 Prozent und Hamburg mit 51,8 Prozent befindet sich in mehr als jeder zweiten angebotenen Immobilie eine Gasheizung. Berlin und München bilden in Bezug auf den Energieträger Gas die Schlusslichter, wobei auch hier die Anteile mit 42,9 Prozent beziehungsweise 41,4 Prozent noch hoch liegen.

Die Pläne der Bundesregierung zur Steigerung der Energieeffizienz bei Wohngebäuden spiegeln sich aktuell noch nicht im Immobilienangebot wider, weil die Gesetzeslage unklar und keine ausreichende Verfügbarkeit vorhanden ist. (siehe auch nachfolgende Analyse zu den Angeboten von Bestandsimmobilien in Düsseldorf).

Die gegenwärtige Planungsunsicherheit hatte jedoch bereits einen Preisrutsch zur Folge, der auch für 2024 noch anzuhalten droht.

Die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Deutschland sind auch im 3. Quartal 2023 wieder stärker gesunken als zuletzt.

Im Vergleich zu Q2 gaben sie laut dem “Greix”-Index vom IfW Kiel und Econtribute in allen Segmenten nach, teils um über 9 %.

Außerhalb der Topstandorte gab es die größten Rückgänge in Erfurt (-9,1 %) und Münster (-6,2 %) sowie in Leipzig (-4 %). Die Krise am deutschen Immobilienmarkt setzte sich fort, der Boden sei noch nicht in Sicht, kommentiert IfW-Präsident Moritz Schularik die Zahlen.

Kaufinteressenten hingegen sollten genau prüfen, ob sich eine Sanierung lohnt und sich zu den verschiedenen Fördermöglichkeiten bezüglich energetischer Sanierungen beraten lassen.

Die Bundesregierung steht vor dem Trümmerhaufen ihres Haushalts. Seit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vorige Woche fehlen ihr mindestens 60 Milliarden Euro, weil das Gericht die strikte Einhaltung der Schuldenbremse eingefordert hat.

Schauen wir uns einmal die Angebote von Bestandsimmobilien bei Mehrfamilienhäusern in Düsseldorf an:

Hauptmotive für den Verkauf sind vorwiegend die gestiegenen Zinsen und die erforderlichen Umrüstungen der Gebäude angesichts der ökologischen Auflagen.

Obgleich für 2024 ein weiterer Preissturz vorausgesagt wird, sind die Preisanforderungen trotzdem noch ziemlich hoch. Sie schwanken zwischen dem 13 und 36fachen der jährlichen Kaltmiete in der Auflistung.

“Was tun?” sprach Zeus. Die Götter schweigen.

Wie ist die weitere Entwicklung einzuschätzen? Wie stufen Sie den Neubau ein? Zwar sind dort die Erzeugerkosten gestiegen. Andererseits können hier Investitionen getätigt werden, die mit den ökologischen Forderungen im Einklang sind.

Bestandsimmobilien werden häufig einer gründlichen Renovierung unterliegen. Dies wird nicht ohne Auswirkungen auf die Preise bleiben.

Wie beurteilen Sie Investitionen in Neubauten und Bestandsobjekte?