Was haben Immobilien mit Dummheit zu tun ? Eigentlich gar nichts. Vielmehr geht es um die Verhaltensweise des Investors, um überdurchschnittliche Ergebnisse zu erzeugen. Dies nicht nur allein für ihn, sondern auch für all diejenigen, die von seinem Investment betroffen sind.
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Cipolla, ein italienischer Professor stellte einmal eine Theorie über die Dummheit auf, die im Nachhinein mehr Beachtung fand als ursprünglich erwartet. Folgende Verhaltensweisen sind zu unterscheiden.
- Ein Investor, der von seinem Investment für sich und anderen Betroffenen einen Gewinn verschafft, ist intelligent.
- Verschafft der Investor lediglich einen Gewinn für sich, für die anderen Betroffenen des Investments (Mieter) einen Schaden, ist der ein Dieb.
- Bringt das Investment keinen Gewinn für den Investor, sondern lediglich einen Vorteil für andere, ist er dumm.
- Als hilflos kann man einen Investor bezeichnen, der lediglich davon profitiert, Mittel umzuverteilen.
Was bedeutet das nun für ein Investment ?
Nehmen wir uns ein Beispiel vor :
Ein Investor erwirbt eine Anlageimmobilie. Diese wirft für ihn zum Zeitpunkt des Kaufes einen Netto-Gewinn von jährlich 50 000 Euro ab. Dieser Ertrag wird vom Pächter erwirtschaftet.
Statt diesen Ertrag zu verkonsumieren, verbessert der Investor die Immobilie durch Modernisierung und einen weiteren Ausbau, um den Ertrag zu vervielfältigen. Er erleichtert sich die Durchführung, indem er auf fachlich qualifizierte Mitarbeiter zurückgreift. Angesichts des regelmäßigen Einkommens, das er bezieht, ist es für ihn ein Leichtes nach seinem Rhytmus zu verfahren bis ein maximales Ergebnis erreicht wird. Er kann dieses als passives Einkommen nutzen oder durch einen Verkauf den Mehrwert realisieren, je nachdem wie sich die Situation darbietet.
Erster Betroffener ist der Pächter, der durch die folgliche Ausweitung seines Geschäfts, Umsatz und Gewinn vervielfacht und damit eine gute Existenzbasis verschafft bekommt, um sich und seine Familie zu ernähren, seinen Kindern eine adäquate Ausbildung zu gewährleisten und nicht finanzielle Engpässe erleiden muss.
Punkt 2 und 3 müssen wir nicht weiter erläutern und wir wenden uns somit Punkt 4 zu :
Finanziert der Investor das Objekt zu 100 Prozent ist er hilflos. Er verwendet den Ertrag aus der Immobilie lediglich zur Bezahlung des Geldgebers. Luft für eine Verbesserung ist nicht mehr da. Der Nutzen für ihn ist limitiert. Er kann nur abwarten, dass sich die Situation im Laufe der kommenden Jahre verbessert, in der Hoffnung, dass alles gut läuft. Er geht somit ein hohes Risiko ein. Außerdem muss man sich fragen : « Wer ist hier eigentlich der Investor – er oder der Geldgeber? »
In diesem Zusammenhang sei ein Artikel zur Entwicklung der Immobilienpreise erwähnt, der im Magazin Focus am 13. 6. 2024 erschien. Er besagt, dass in den kommenden zwölf Jahren sich die Immobilienpreise inflationsbereinigt kaum verändern werden. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Postbank Wohnatlasses.
Dazu ist zu sagen, dass es sich hierbei in erster Linie um selbstgenutzte Immobilien handelt. Je nach Lage ist jedoch der Wertzuwachs unterschiedlich. Der Wertzuwachs bei Anlageimmobilien dagegen wird durch die Erhöhung der Mieten bestimmt. In Zukunft kann es da sehr heftig werden. Außerdem träumen Sie besser nicht davon überdurchschnittlich zu verdienen, wenn Sie nicht produktiv werden.